›› Politique intérieure
ANNEXE.
Pan Shiyi, ancien PDG de SOHO. Les longues racines de la crise immobilière.
Pan Shiyi ancien PDG de SOHO et son épouse Zhang Xin. Les deux avaient anticipé les risques d’une crise systémique. Retirés depuis 2022 de la Direction de SOHO, ils sont installés à New-York depuis mars 2026.
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SOHO est l’acronyme pour « Smart Office, Home Office » qui décrit le concept de regrouper dans un même espace immobilier des résidences de luxe et des bureaux.
En Chine, SOHO assure sur le développement immobilier de plus de cinq millions de mètres carrés de surfaces commerciales et de logements de standing dans les quartiers d’affaires centraux de Pékin et de Shanghai. Ses projets sont réputés pour leur design moderne signé par des architectes de renom tels que l’Irakienne Zaha Hadid et le Japonais Kengo Kuma.
Depuis 2012, le Groupe a officiellement opté pour une stratégie commerciale de long terme dite de « Construire pour conserver - 建筑要保护 » tournant en théorie le dos à la spéculation immobilière.
Pour autant, au moment du procès de Xu Jiayin, il serait erroné de dire que SOHO a echappé à la crise qui frappe tous les promoteurs immobiliers du pays. Le jugement le moins négatif qu’on puisse porter est que Pan Shiyi 潘石屹à la tête du groupe avec son épouse américaine d’origine chinoise Zhang Xin 張欣, avaient bien avant les autres anticipé le risque d’un marasme.
À partir de 2014, lors des premiers symptômes d’un ralentissement sont apparus, ils vendirent plusieurs actifs importants ayant à l’époque généré plus de 30 milliards de yuans (4,1 milliards de dollars). Après qu’un projet de rachat de SOHO China par le gestionnaire d’actifs BlackStone, n’eut pas abouti en 2022, les deux se retirèrent de leurs fonctions à la direction du groupe.
En mars 2026, Pan a fait l’acquisition de cinq propriétés dans l’Upper East Side de Manhattan pour 62,5 millions de dollars. Lui et sa femme résident désormais à New York.
Mais Pan est probablement un des praticiens du secteur parmi les mieux placés pour en analyser les dysfonctionnements et les risques.
Les racines systémiques de la crise.
Le 21 avril 2026, Pan publiait sur WeiBo, réseau social contrôlé par l’État, un long essai qui décrivait le secteur immobilier chinois comme une « pyramide de Ponzi ».
C’est-à-dire un montage financier frauduleux du nom de son inventeur italien Charles Ponzi qui de 1919 à 1920 avait consisté à rémunérer les investisseurs par les fonds des nouveaux entrants. L’escroquerie fut mise à jour quand les entrants ne suffirent plus à rémunérer les précédents investisseurs.
L’analyse de Pan remonte à la fin des années 1990 quand, dit-il, une malhonnêteté systémique (du pouvoir) a transformé le boom immobilier national issu de l’exode rural en une crise de plusieurs milliards de yuans.
En 1998, un premier virage aménagea le droit de propriété du pouvoir communiste sur l’immobilier et le foncier, en autorisant les particuliers à acheter et à vendre des biens immobiliers sous le régime de baux emphytéotiques de 70 ans pour les résidences privées.
Dans ce nouveau cadre plus souple initié par le pragmatisme de Deng Xiaoping, la demande de logements devint le moteur, non seulement de la construction, mais également de la croissance économique du pays. Les banques multiplièrent les prêts hypothécaires directs aux acquéreurs, passant d’un système de financements alloués aux promoteurs à des prêts sans intermédiaire aux acquéreurs dont l’apport initial exigé était d’abord prudemment fixé à 50 %.
Au fil du temps, ces exigences ont été assouplies. Des seuils d’investissement plus bas ont ouvert l’éventail des acheteurs, favorisant mécaniquement la hausse continue des prix.
Pan décrit des pratiques ultérieures qui permirent à certains acheteurs d’obtenir des prêts hypothécaires avec un apport minimal, voire nul. Lui-même dit s’être opposé à ces dérives laxistes lors d’un débat à la télévision d’État en arguant que la suppression de l’apport personnel exigé des acheteurs augmenterait considérablement les risques. Ses propos avaient été censurés.
Dans la marche vers le marasme immobilier, Pan identifie une deuxième bascule structurelle liée à la notion de « réserve foncière ». Celle-ci désigne l’acquisition légale de terrains par les autorités locales au niveau du comté (inclus) ou supérieur, chargées d’assurer la gestion du patrimoine foncier.
Le but officiel était de réguler le foncier, de promouvoir son utilisation rationnelle, notamment d’identifier des terrains constructibles appartenant à l’État, inexploités ou sous-utilisés et, en même temps, de garantir les droits et les intérêts des propriétaires fonciers.
Au passage, le contrôle du foncier par les pouvoirs locaux installa mécaniquement une connivence objective avec les promoteurs intéressés par la possibilité octroyée aux appareils locaux de lever des capitaux à leur profit dont l’ampleur était directement liée à la richesse de la réserve foncière. Le mécanisme passait même par des introductions en bourse et des émissions d’obligation.
Pour Pan, les collectivités locales, les promoteurs, les banques et les acquéreurs formèrent une structure de connivence objective dont la survie dépendait, comme dans une pyramide de Ponzi, de l’expansion continue des projets.
Les promoteurs comptaient sur les recettes des nouvelles ventes pour honorer leurs engagements. Les collectivités locales dépendaient des ventes de terrains pour financer leurs dépenses publiques. Les acquéreurs qui anticipaient les hausses des prix, considéraient l’immobilier comme leur principal placement d’épargne.
Les banques enfin, finançaient l’ensemble de la pyramide, notamment les prêts aux promoteurs, les prêts hypothécaires aux acquéreurs et les produits d’investissement liés à l’immobilier.
Le système fonctionnait tant que les prix continuaient d’augmenter et que de nouveaux acteurs entraient sur le marché. Si l’un de ces éléments ralentissait ou s’arrêtait, des tensions de financement apparaissaient rapidement. En bref, le secteur paraissait stable en apparence. En réalité, il dépendait de son expansion continue.